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房地产业的发展失误，给中国经济带来重大损失
范高范 于北京 2013.11.4 十八届三中全会前夕
一、我国高房价形成的原因
近日国家统计局公布了今年9月份70个大中城市住宅销售价格变动情况，与去年同月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有1个，上涨的城市有69个。9月份，同比价格变动中，最高涨幅为20.6%，最低为下降1.8%。北京同比上涨16％；上海17％；广州20％。房价上涨之快，前所未有，不采取新的断然措施，再发展下去將对国民经济发展造成重大损失。要了解中国的房地产问题，还要从改革开放初期的房地产市场化政策失误谈起。
20多年前中国的房产价格是全世界最便宜的，在北京一辆高档进口小轿车要比一套三居室住房贵的多，而如今小汽车早己普及，而在京城买一套100多平米三居室要500万元以上，是中高薪阶层50年以上的收入。为什么会这様呢？因为汽车工业基本按市场经济发展起来的，而房地产是以计划经济供地，配以市场经济为主的房地产开发公司组合而成，本世纪初随社会购买力的增加，各种家用电器已陆续在城市家庭普及，大量的社会需求转移到对轿车和住房的购置需求中。轿车在市场经济的作用下，从2001年到2010年的10年间增长了14倍，年平均增长率达到30.2％，目前年产量已超千万辆，这个数字基本代表了当时的刚性需求和市场购买能力增长情况，也可近似的作为房地产需求增长的参考，但房地产用地，受国土资源部对房地产用地调控政策的限止，造成土地计划供给的严重不足，土地供给属计划经济范畴，土地指标没有根据市场需求的增加而同步增加，从2001年到2010年10年间，房地产供地面积只增加了1.7倍，约合平均年增长率5.4％，是轿车年增长率的1/6。远不能滿足住房市场的刚性需求。造成房地产因土地供给不足，而价格猛涨，房地产的涨价预期，又引入了大量的投机资金，银行资金、国企资金、各地抄房团、民间高利贷等各种资金都进入了房地产市场。这种以大国企和富贵人群为主的房地产大投机、大囤积、大炒作使房价、地价炒到了天价，，使经济陷入了严重的恶性循环之中。而真正的住房者却因房价高昂而越来越买不起了。使整个房地产行业萎靡不振，不能像家电、汽车和电脑那様轰烈烈的发展起来。
不能简单的责怪计划经济、计划供地并不一定会导致房地产危机，关键是，这次中国的城市房地产危机，是由于土地控制严重失误所造成，在2000年后尤其是2002--2006年之间的几年间，人们的主要消费己从家用电器转移到轿车和住房，若能根据市场需求同步增加供地面积，以满足买房需求，因房源充足，房价是完全可稳定在一定范围内的，但当时一线城市每年的批地指标只能满足市场需求的1/6—1/4。房源的严重不足是房价猛涨和导致投机的根源。
在许多文件中都表示中央为保住18亿亩的农业用地红线必须严格控制各种用地项目，但从1998-2012年15年间房地产开发购地面积为：40.9亿平方米约合613.3万亩，只占农用地红线指标(18亿亩)的0.34％，为此而因房地产给国民经济造成难以挽回损失，实不应该，也不知应由谁来负这个责住？
以北京为例，北京户籍人口1246万人(2011年)约合450万户。非本市户口(连续5年以上在京)726万人，约合250万户。我们可做一个估算，假定北京户籍5年有一半人买房，每年合45万套。外地人按每年20万套计。合计每年约65万套。若每年按50万套，每套面积平均按80平米计，总体容积率按1计(包括商业、学校、绿化、大市政)，则每年需土地4000万平米(40平方公里) ，相当于4个望京社区。(望京辖区面积10.36平方公里)。(以上主要数据参考“房地产兰皮书2012版”P108)，北京目前要彻底按非常紧凑的规划方案解决居民住房，至少需要2亿平米的土地。 而根据北京市土地整理储备中心的统计数据显示，从2009年1月至今，全北京住宅类土地出让合计为221块，合计土地出让建筑面积为3650.5万平米，其中出让面积最多的是远郊区，占比高达81%。按此计算北京4年半的时间出让的土地还不足一年房地产用地之市场需求。国内其它一线大城市情况也大致如此。总之对国内大城市供地指标与房地产市场需求不是相差百分之几的问题而是相差3-5倍关系。不知现在每年的供地计划是根据什么制定的，不下决心，中国一线城市的住房问题不可能解决。
对于一线大城市房价上涨的另一原因是城区土地供应的紧缺，必然带动城区优质稀缺地块价值的水涨船高。所以规划部门要有一个根据人口发展制定的城市住房用地的长期的统一规划。节约、合理、长期用地规划就非常重要。长期以来，北京规划部门早期也缺乏一个根据人口发展制定的城市住房用地的长期的统一规划，在北京近郊区大建容积率极低的商品房、别墅和公园。在北京四、五环半仍留有大量空地没有充分规划利用，仅空置的公园就占地约30-50多平方公里(相当3-5个‘望京’)，北京按目前人口计算，要解决住房问题，大约还需2亿平米的土地(合200平方公里)。北京五环路长约100公里，届时应在5-10年间，延五环路内外2-4公里应会盖满高楼大厦，布满住宅小区、购物中心、学校、医院等服务机构。其中大量供地和合理规划仍是关键，但现在的问题解决要比10年前困难增加的太多了。已形成的“不合理”要花很高代价来改变。
二、房地产业的发展失误，给中国经济带来重大损失
1、房地产业是个大产业，尤其在经济发展初期，正处社会购房高潮期，房产是老百姓的第一大资产。2012年全国房地产业投资开发总额达9.24万亿元，占2012年全国固定资产总投资36.48万亿的25.5％。其中：全国住宅投资总额为4.94万亿元。占全国固定资产总投资的13.4％；占全年国内生产总值51.93万亿元的9.5％。2012年商品房销售面积11.13亿平方米，其中住宅为：9.85亿平方米，据初步估算：全国每年住宅建设消耗钢材约：5910万吨，占钢材当年总产量的6.2％；水泥约：15514万吨，占水泥当年总产量的7.0％；我国2011年建筑业就业人数为1724.8万人，占当年就业总数的12％；房地产业为248.6万人，占当年就业总数的1.8％。由上述可見若房价奇高，大量欲购房者因买不起房，使房地产产业不能正常发展，对国内生产总值(GDP)；建材及辅材等的供应和人员就业等国民经济发展的众多要素受到重大损失。若社会购房量按合理预期，能扩大3-4倍，那国内生产总值能因此拉动3-5个百分点。目前生产严重过盛的钢材、水泥至少能增加20％销量。意义重大。所以房地产的失误给国民经济带来重大损失
2、住房是全国老百姓最大的消费，房价回归、才能扩大百姓内需，才能强国！
买房消费在国民经济统计中虽然被列入投资项目，但在我国百姓大多买房是为了消费，因其价值高、作用大，成为一般家庭最主要的消费项目。但现今因房价太高广大市民买不起而大大的限止了居民消费，阻碍了内需的扩大。
国家统计局1月17日发布数据显示：2011年全国商品房销售面积10.99亿平方米，，销售额5.91万亿元，2011年支出法国内生产总值(GDP)为465731.3亿元，房地产销售额占比为12.7％，其中最终消费支出228561.3亿元，房地产销售额与其之百分比为：25.9％。若能房价回归正常，住房消费若能回馈于百姓，这个比例至少还要增加一倍以上，房地产是最大的消费，最大的内需。是国民安居乐业的基本保障。百姓消费增加，GDP才能相应增加。
3、从中国的35个大中城市房价，看对工薪阶层的影响
2012年中国35个大中城市平均住宅房价为7650元/平方米[1]；2012年全国重点监测城市住宅用地平均地价为6347元/平方米[2]，单位地价与单位房价之比为83％；如果建房容积率按1.5计，楼面地价达4231元/平方米以上 。
我国城镇单位就业人员平均工资为：41799元/年(其中国有单位为：43483元/年)，若买一套80平方米的单元房，用工资的50％买房，需要30年才能付清，若考虑到银行贷款至少也要35年以上，也就是要到60岁以后，一辈子做房奴。如果要在北京、深圳、上海等大城市，既便在远郊区房价也要2万元/平米以上，是上述例子的2-3倍，要80-100年才能还清房款，根本无法承受。而这些买房钱中有40％以上是被地方政府财政所拿走。国家职工，挣了工资只有一半的钱用于消费，于国于民都不利，是一件涉及全民的大事。
4、没有及时解决农民工住房问题，使中国经济蒙受巨大损失
改革开放之初，老一辈开拓者，创建了经济特区，招商引资雨后春笋般的建立起大量以出口为主的生产企业。大量的劳动密集型企业使农民工有了新的用武之地。但好景不长，仅十年多时间，大量出口型企业就因劳动成本高，竞争力下降而纷纷倒闭了。农民工因技能单一、水平有限而暂畄城市打临工或失业回乡，成了多余的废人。造成此局面是因为中国农民工的生活成本太高，是全世界绝无仅有的，其中房价奇高是主要原因，约从2004年以后农民工要拿出1/3的工资来支付房租，因房价高造成房租太贵而家属、子女、父母不能团聚；因此每年春节回家、子女上学等诸多事务又大大增加了生活费用。而许多农民工自己的生活费用往往不足工资的20％。劳动密集型工厂农民工的高生活成本必然要转嫁到企业的高工资、高成本，造成企业竞争力下降以至倒闭。所以说房价高给国民经济发展造成重大损失，给农民工就业和城镇化改革造成压力和困难，使中国经济提前退出了高速发展期，大有陷入“中等收入陷阱”的危险。
5、为什么说房地产失误会使中国经济提前退出高速发展期，大有陷入“中等收入陷阱”的危险呢？
从2012年起中国的GDP年增长率就低于8％，提前进入了中速发展的行列。所谓‘提前’是与日本、韩国等亚洲四小龙对比而言。在日本1970年人均GDP达到1940美元，合美国当年人均GDP的40％时，当年日本的GDP年增长率仍能保持8％以上，韩国人均GDP在1988年时己达到4110美元，约为美国的20％，这年的GDP增长率为11.3％。1994年人均GDP达到8260美元为美国的30％时，其GDP增长率为8.6％,，台湾1989年人均GDP为7626美元，达到美国的30％以上时，这年的GDP增长率仍能达到8％。总体而言之，日、韩、台各国(地区)均能当人均GDP达到美国的30％时GDP的增长率仍能保持8％以上。顺利进入到高收入国家(地区)行列，并继续发展相当一个阶段,都很顺利的越过了“中等收入陷阱[3]”。而我国2011年人均GDP为5184美元，只有美国的10.8％时,，经济发展就明显减速到8％以下。而难以明显回升，为什么我们经济正处于发展最佳阶段，经济会提前失速，我们会不会“未强先衰”，陷入“中等收入陷阱 ” 呢？这与中国的房地产政策失误有相当密切的关系。正如前所述，如果职工的工资大部份去买房，那么将倒逼企业增加工资，如果工人工资增加比工人生产效率增长速度更快时，经济发展必然就要减速；还如前所述：因房租太贵，政府也不采取任何优惠政策，至使农民工生活成本太高，也倒逼企业工资成本增加，竞争力减退，使劳动密集型出口产品 ‘提前’退出国际市场(日本在人均GDP达到美国40％时,其服装、纺织品还未完全退出国际市场，且政府对此行业补贴仍占总政府补贴的8-10％)。中国2011年的人均GDP为5184美元，只有美国的10.8％，距“高收入国家”门坎11906美元还有多一半的路要走，中国就提前退出高速发展之列。中国出口失利对国家损失巨大，这也是改革开放以来聚集的最大财富之一；这也是一个信号，经济运行将减速有陷入“中等收入陷阱[3]”的危险；这也给农民工就业造成严重困难。
6、国内出现大量房产致富者，形成好逸恶劳阶层
北京有大量空置房和出租房屋，因资料来源不同差距较大，一般估计北京大约有40万套空置房，还有近20万套出租房，北京2011年销售住宅10.29万套，各年累积近百万套。空置房和出租房大约占商品房40％。这些房大部份为5-10年前买的，现增值5-10倍，这些人有些是国家干部、大公司总经理或高管和归国人员等。近年还有一类是郊区农民卖地补偿房屋所得，一般是自住1-2套，富裕1-2套出租做生活费用。近年因房价长，租金也长。有房主出租成了富人阶层，好逸恶劳，对社会造成不良影响。
三、几点建议：
1、要使房价合理回归，首先是地价的合理回归
2012年中国35个大中城市平均住宅房价为7650元/平方米[1]；2012年全国重点监测城市住宅用地平均地价为6347元/平方米[2]，如果建房容积率按1.5计，楼面地价达4231元/平方米以上 。地价占销售额的55％以上。而从农民手中拿地，农民分到的连10％也没有，一般二线城市近郊区每亩地10-50万元，合每平方米150-450元。所以地方的土地财政赚走了决大部份，必须通过行政和法律手段，杜绝地方政府通过任何手段和借口抬高地价。在经济学家王小鲁博士的一篇文中称“2011年各级地方政府土地出让年收入己达到3.3万亿元的规模，相当于地方政府财政收入的63％。…土地收益的分配不合理，是导致地方政府腐败…的重要原因。降低地价，减少建房成本是房价合理回归的必要条件，决不允许地方政府从中收取巨额地价款(一般只收法定范围内的手续费)。
在解决县、乡政府收取高额征地费用问题后，在省会级大城市，因近郊土地少，被拆迁农民权利意识强，低成本征地在大城市市郊也已经很难办到，而且是越来越难，最终会成为难解决的社会问题。在我国，宪法规定土地归国家所有，国家对土地有定价权，所以政府应该采取公平合理的政策，根据不同城市，对土地分类定价，使楼面地价控制在建房成本的15-20％以内。按这样的比例每亩地大约可以分得30-40万元，相当于种粮承包户每亩地200年的收入一次付清。如果被拆迁人还愿意务农，可以以优惠条件进行土地置换。这样的条件应该是优惠的，是可行的。
2、在政策方面我们有以下几奌考虑
A.限制营利性房地产买卖和囤积，应该对第一套自住房购买者免征房产税，给以优惠(如价格优惠)，对第三套房及以上者征收高额税，税额可根据近年因房价上涨而获利中取其相当部份(如30％)，待房价回归正常，基本稳定后税率再酌减 。该作法的主要目的是一则，增加投机购房成本，减少囤积，对降低房价有利；二则，税费可给保障房和两限房建设给以补助。三则，增加政府收入，弥补部份土地财政的损失，但地方政府不应借此扩大收税范围和力度，避免增加自住购房者的负担。
B、改变以地价竞标取得开发权的招投标方式：改为以综合指标评价为中标条件，其中以较低房价、较高容积率、高生态环保指标等为主要竞标条件，避免通过竞标提高地价。评标委员会应有群众代表和预购房者代表参加。
C、许多城市规划局控制容积率，许低不许高，减少了建房面积，抬高了房价，要提高容积率还要走后门，多交费，不知是为了什么？
原城市规划单位应主要从事城市总体规划、开发建设的法规、规章等，参与竞标评审工作。原有规划审批权在竞标中体现，协助建设单位的监理和验收工作。投标单位应在标书中包括规划、设计、建筑初步设计和经济核算等一并完成。
D、购房不应支持小户型，大户型更能节约用房，一家老小三代可互相照应，买多套小户型不如一套大户型，要那么多的厨房、厕所、客厅、楼道是浪费。
E、有人认为：房地产降价，银行风险很大，笔者认为：银行实际的房贷主要在2006年以前，几年间房主获利3-5倍以上，不会造成银行凤险，2006年出台11项政策，对买房贷款采取了调控政策，由于受政策限制，数量应在可控范围之内，必要时可提供一定的补偿。
3、以上内容小结：
A：国家给各省建设用地指标严重不足，没有根据市场需求和购买力确定用地指标。
B、土地的短缺，促成土地财政，土地涨价造成高房价。
C、房价的上涨及其预期造成房地产投机市场发展，囤积房产使其进一步涨价。
D、房地产无序涨价，使需房者买不起房。
E、房地产在国民经济和人民财产占比较大，它的失利，对国计民生损失重大。
注解：
[1]2013年房地产兰皮书P15
[2]2013年房地产兰皮书P71
[3] 参照世界银行2008年公布的最新收入分组标准：，人均国民总收入(人均GDP)高于11906美元为高收入国家；在3856至11905美元之间为中等偏上收入国家。11906美元为美国2011年人均GDP的24.7％，作为中、高收入的界限，也常被称作“中等收入陷阱”界限，，多数国家没有走出 “中等收入陷阱 ”，长期人均GDP在几千至一万多美元之间徘徊。中国2011年的人均GDP为5184美元，只有美国的10.8％，距“高收入国家”门坎11906美元还有多一半的路要走。大量国家就是因为难迈此门坎长期未能进入发达国家行列，如：墨西哥、巴西、阿根庭、马来西亚等。
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发表于 2024-10-30 04:29:25