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前两年说起房价有下行风险，常被周围人当作傻子，今年开年房价下行端倪初显，崩盘论四起，我也斗胆谈谈自己的观点。
记得08年房价有过一轮急跌，我认为房地产市场拐点理应出现在那时候，可是相比08年房价下跌前，房地产市场近100万亿的市值，2014年的今天房市规模已扩张了一倍，市值达到了200万亿以上，而在08年那一轮调整后，我预期中的房价下行再未出现过，为什么会出现这种情况呢？
大家都知道08年一起著名的经济事件——世界金融危机下，政府为了抗危机、保增长的四万亿投资计划，根据货币乘数效应理论，四万亿计划所产生的增量资金在20万亿左右，而这20万亿资金对实体经济的注入，客观形成了房市的短暂反弹。恰恰在07—08年，证券市场的崩盘“蒸发”掉40万亿左右的市值，在熊市恐慌下，这40万亿投资性资本的退出只能寻找到一个足以容纳的市场，也就是房地产市场。08年房价下行过程中这些资金开始观望，然后服下四万亿计划这一剂“强心剂”，在08——14年间陆续进军房市，这期间房地产市场成功走出崩盘的困境，并迎来前所未有的疯狂。
我主观的认为这也是证券市场六年熊市的根本原因。谁会愿意放弃稳定增值的房产去买一张稳定贬值的票票呢？遗憾的事这世上没有永远便宜的资产盛宴，我相信房地产市场的泡沫破碎也是必然性事件。其实“市场先生”在08年已经警示了房产泡沫，只是这种预期被政府性干预反转过来，所以进一步验证了“房价只涨不跌”的开发商圣言，进一步助长着所谓的专家们去鼓吹“刚性需求论”。
5年100万亿的市场增长=20万亿+40万亿+？，答案就是经济的增长，如果以GDP的年增长为参照物，假设地产市场紧跟GDP年增长8%,可得出五年中地产市场扩张40%是合理的，按08年100亿的地产市值计算也就是40万亿，到这里就完全解释了房价的翻番，可是这种合理增长应建立在理性的房地产市场上，我更愿意在02年—04年去计算这种增长，而不是在本应泡沫破碎的08年后去进行计算，即便是不适用的计算，大家能看出到了今天200万亿的房地产市值也已经完全饱和。
四万亿计划带来的20万亿、证券市场崩盘流出的40万亿、经济增长本应作为国民红利被忽悠进入的40万亿都已消耗殆尽，那么接下来还从哪里找钱来做高房市？
政府的新计划？不可能，经济危机过去了，面对泡沫经济，相信全新的改革型政府只会反向调控；别指望从证券市场再抽出钱！相比07年证券市场60万亿的市场规模，算上经济增长后也只剩下跌无可跌的20万亿；盼着国民经济增长持续为房市买单？更加没道理，你会拿着14年的工资去买已经涨不动的房子吗？还不如玩余额宝呢。
到了没有资金跟风的时候，就像07-08的证券市场一样，崩盘的危机到来了。
这里作一个有趣的假设，参考日本房市崩盘数据，假设房价下行50%也就是08年的水平（不得不提实际上我的悲观预期远不止如此），房地产市场将流失近100万亿的市值，假设其中10%作为热钱流出国境，10%放弃继续获利闲置银行，30%重回实体经济，30万亿的资金规模将对拉动投资和消费提供一具强劲的马达，中国高速经济增长仍将持续，再假设金融市场伴随着实体经济增长开始复苏，基于资本的获利本能，我估计剩下的50%资本还将挤进相对这50万亿资金来说不算宽敞的证券市场这种假设下，在未来十年或者更短的时间里，证券市场将创出超过07年60万亿市值的新高，并掀起一轮新的泡沫浪潮。（这段纯属YY，因为在下去年建仓了一些基本面优秀、白菜价捡来的股票并准备在20年代长期持），
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发表于 2024-10-16 01:42:55